<rt id="cdgyu"></rt>
      <rt id="cdgyu"></rt>
      <rt id="cdgyu"></rt>

        <cite id="cdgyu"></cite>

        <rp id="cdgyu"></rp>

        人本沙龍

        人本沙龍   您的位置:首頁人本沙龍

        新世紀物業服務發展的五大要素初探

        作者:人本物業    發布日期:2016-09-09 14:48:30     文字大小:[]  []  []

        我國物業管理的發展大致經歷了三個階段。第一階段:從1981年3月深圳市國內第一家物業公司成立至1994年3月,以房管所向物業公司轉型為主題的發展,是我國物業管理的起步、探索階段,其特點是房管所式的管理。第二階段:從1994年至1999年,這是我國物業管理開始進入規范化大發展階段。其特點:一是物業管理立法明顯加快;二是物業管理隊伍迅速壯大,到1998年底全國物業管理企業12000余家,從業人員近200萬。第三階段:1999年至今是我國物業管理法制化和市場化建設和發展的重要時期。全國性的標志是物業管理條例出臺,國際著名物業公司進入國內,國內品牌物業公司的出現,物業管理已經成為現代化城市管理和房地產經營管理重要的組成部分和國民經濟新的增長點,并正在發展成為一個融管理、經營、服務為一體的覆蓋全社會的經濟行業。

        進入新世紀后,隨著法律制度的健全,市場化運作的不斷成熟,物業服務理念的不斷深入,企業品牌的經營,高科技手段的應用,國外知名物業品牌的搶灘,物業行業將出現更為深刻、深遠的變化。其結果,將使中國的物業行業趨于專業化、法制化、市場化、國際化、集團化。專業服務和專業管理、職業經理人、服務理念、高科技的應用、招投標將成為發展的五大要素。

        一、新世紀物業服務的需求決定五大要素的形成

        物業服務的發展是由社會的需求決定的。隨著科技的不斷進步,經濟的不斷增長,人們生活水平的不斷提高,未來社會對物業服務的需求將趨于高端化、智能化、生態化、休閑化、個性化、國際化,而高科技的應用、個性化服務以及市場化發展是需求的核心。 

        1、高科技應用的需求 

        由于現代建筑技術、信息網絡技術、建筑材料等技術的發展,以及未來可能產生的各種新技術,為建設更適合人們需要的物業提供了更大的可能性。這種物業本身決定了物業不能由其使用人或單個物業管理者來完成其維修保養,需要更廣泛地社會分工配合,才能保證物業各個功能的正常使用,同時高科技的智能建筑必須由掌握這種技術的人去維護才能發揮其應有作用。

        由于物業行業的現狀難以適應高科技的需求,必須通過改進和提升。一方面,行業自身需進行整合,提升服務能力;另一方面,隨著行業自身不能適應所有高科技的服務需求,必須由社會共同來承擔。所以行業必須走專業化、社會化、市場化的道路,其前提取決于物業行業能不能將管理和服務分離開來,能不能建立一個讓社會的專業服務參與其中的組織(平臺)。專業服務公司、職業經理人呼之欲出。

        2、個性化服務的需求

        消費者對物業管理的需求呈現廣泛的多樣性,其核心是個性化服務的需求。不同的消費者(物業使用人)對物業管理和服務的需要是不同的,而同一物業企業也不可能滿足每個物業使用人的全部需要。所以,現代物業管理就是要從更深更寬的范圍內解決這個問題。這樣社會結構中的多種功能就滲透到了物業管理中,由物業管理企業進一步把這些功能發揮出來,為物業使用人提供更加優質、更有針對性的服務,同時物業使用人也可通過物業管理更多地使用物業的功能。這就是個性化服務的必然。先進國家的物業管理發展已經證明,個性化服務是物業行業發展最主要特征之一。也只有實現了個性化服務,才能滿足需求。個性化服務要求從業者更專業——更專業的管理,更專業的服務。而專業服務公司、職業經理人就是專業化的產物。同時,個性化服務還要求物業企業首先要具備鮮明的個性,決定企業個性的是企業的服務理念。從這個意義上說,企業的服務理念是開展個性化服務的關鍵。

        3、市場化發展的需求

        根據統計資料,2000年我國房地產業在國內生產總值(GDP)中的比例為6%,而同期日本為11%、香港為19%,正因為存在這樣的差距,國家“十五”計劃已明確把發展新興城鎮作為拉動經濟增長、調整經濟結構和布局的重要手段。由此可見,房地產業在我國有著巨大的發展空間,同樣物業管理市場的發展前景也是十分令人樂觀的。

        到目前為止,我國物業管理單位已有2萬多家,從業人員200萬。物業管理的低收入、低利潤的行業特點,要求規模化經營。這一基本的市場競爭法則,必然導致眾多的物業管理公司被兼并、淘汰和破產。以深圳為例,全市共有各類物業管理機構1200余家,其中正式注冊的公司有470多家,管理面積超過100萬平方米的只有30多家,僅占公司總數的7%,但卻管理著全市住宅建筑面積的60%,有40%的物業公司管理的面積不到10萬平方米。這種情況表明,多數物業管理公司將被日益激烈的市場競爭所淘汰。物業管理行業將進入群雄并起的“戰國時代”,最終將形成若干家實力雄厚的物業管理龍頭企業,并成為行業發展的標志。

          如果說目前和今后一段時期,物業管理市場還需要政府有關部門依靠行政手段來加以干預和指導的話,那么可以斷定,隨著改革的不斷深化,市場競爭機制作用的日益強大和有效,政府在物業管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當的法規,并保障法規的嚴肅性和權威性。行業自律性的形成完全依賴于市場化的發育程度,一個高度發達的物業管理市場,必然有與之相適應的行規業律。而這一切取決于物業行業能不能全面推行完全市場化的招投標制度。反之市場化發展將成為一句空話。

        二、五大要素將推動物業行業發展

        基于上述分析,專業服務和專業管理、職業經理人、服務理念、高科技的應用、招投標將成為新世紀物業服務發展的五大要素,并推動行業的進一步發展。

        1、前提:專業服務和專業管理的分離

        物業公司與房管所最大的區別在于,前者是根據合同為業主提供有償服務,后者則是為租戶提供無償服務,從無償到有償是物業管理的一場革命。但由于物業管理“地域性”的局限,造成服務資源不能共享,能力放空,難以體現物業公司的整體優勢。若長期以往,市場所期待的專業化優質服務、物業行業所期待的提高效率、走向市場,與國際先進的物業服務接軌將成為一句空話。而實現物業管理和服務的分離,成立專業的服務公司,就是為了改變這一現狀,打破物業管理中的“地域” 壁壘,實現資源共享。

        20世紀90年代,我國城市住房商品化促成了物業管理的異軍突起,但由于社會思潮的多元化和業主生活環境的差異性直接導致了業主需求的復雜化和廣延化。物業管理已經不僅僅局限于對不動產的日常管理和維護,而是擴展到滿足廣大居民生活需求的各種服務。特別是在社會信息化、智能化和網絡化進程加快,服務手段和技術層出不窮的情況下,如何有效地組織高水準的專業服務,為服務提供有效的平臺,促進合作、交易的規范、高效化,成了服務型企業包括物業管理企業發展過程中必須突破的“瓶頸”。但實際上,業主對服務需求的多元化與物業公司能力有限性之間的矛盾,是物業公司自身難以解決的,靠企業本身所生產的服務產品不可能全面滿足業主的需求。這種矛盾在目前的服務方式下不可能得到解決,也不利于促進物業管理向經營型企業轉變。當這種矛盾激化到一定程度時,物業管理向服務集成商轉型就成為可能甚至必然。

        物業管理企業要轉變職能,從基礎性的事務中尋求解脫,就要扮演服務集成商的角色,將專業管理和專業服務實施分離。物業管理企業不再是業主全部服務需求的生產者,不再完全直接向業主提供有形服務,而是通過提供間接服務、人文服務和信息服務,組織和落實社會專業服務資源,為業主提供服務,達到業主滿意的目的。所謂服務集成商,就是社會服務資源的搜集者、統籌者和組織者。如將傳統物業管理所經營的保安、設備維修、保潔和綠化職能,從原有管理中分離出去成立專業的保潔公司、保安公司、家政服務公司、綠化公司等,按照專業化要求真正代表業主實施專業管理和質量監控,則將有效地利用整個社會資源,達到社會資源的有效配置。

        2、核心:職業經理人

        物業管理發展至今,涌現了一大批優秀的物業管理企業和人才,為我國物業管理事業的發展起到了巨大的作用。但進一步吸收國外的先進管理模式,按市場機制配置企業經營者,逐步實行物業管理人才的職業化,在行業中形成一支職業經理人隊伍,已是水到渠成的事實。

        物業管理作為一種寬泛的服務領域,對管理者的綜合素質要求相當高。它不僅涉及對企業經營管理的要求,還需要掌握人文、經濟、法律等知識。物業管理要適應形勢發展,就需要物業管理職業經理人能夠把自己熟悉的管理方法同企業的歷史、文化和整個企業的發展方向、定位相結合,以問題為核心去研究方法,解決問題。而且還需要有強烈的工作責任感和渴望事業成功的激情,尤其是在物業管理這樣一個新興的成長中的行業里。

        物業管理企業要構筑企業核心競爭力,培養戰略性人力資源,建立“核心資本”,實行企業差異化人力資源策略,就應該實行職業經理人制度,按市場機制配置各類管理者,并根據“品牌建設”和“經濟效益”兩大主要目標落實責任,明確職權,嚴格考核,逐步推行經理人報酬與經營管理績效掛鉤,加快企業物業管理人才職業化的進程。當前物業管理企業還要認真研究實行職業經理人制度的性質、責權利及其各方面關系和行為自律制度、約束制度、監督制度、績效考核與評價制度、激勵制度,制訂和試行關于職業經理人的一整套政策和規定,為物業管理職業經理人制度的全面實施奠定基礎。

        3、助推器:服務理念

        由于長期的計劃經濟,形成了物業管理立足于“管”的觀念,所謂物業管理就是對物業、業主進行管理,使得物業公司與業主處于一種不平等的關系,這明顯不適應市場經濟的發展要求。物業管理公司與業主之間不僅僅是“管理者”與“被管理者”的關系,同時也是“雇主”和“服務商”的關系。雖然業主和物業管理公司是委托與被委托的雙方,在法律關系上是平等的兩個獨立主體,但物業管理公司要兌現承諾,提供好的服務則應以低姿態出現,正確定位自己,當好“保姆”。隨著市場經濟的不斷完善,各種物業管理條例和法規相應出臺,業主和物業管理公司之間的關系進一步明朗化。從我國物業管理的實踐來看,物業管理的服務到位,使業主們滿意,管理也就當然包含其中。通過提升服務質量來推進管理,這是物業管理理念的一個根本變化。

        在物業管理發展的20多年歷史過程中,不少物業管理企業經歷了服務理念從“管理型”到“服務型”的深刻變革。我們認為,不論時代如何變遷,也不論物業管理的模式創新到何種程度,為業主服務的理念和主旋律一定將得到秉承和延續,因為物業管理的核心和生命力就在于不斷滿足和超越業主不斷增長的需求。

        4、關鍵:高科技的應用

        物業管理是一個新興行業,也是一個快速發展的行業。隨著高新科技在現代物業建設中的大量應用,物業管理也不再是傳統意義上的簡單原始的清潔、綠化和安全巡視管理,高科技管理技術越來越成為物業管理的主要內容。特別是寬帶網絡和計算機技術的迅速普及推廣,為物業管理企業服務手段的革新提供了新的平臺。高科技管理將是物業管理行業發展的主導方向。

        目前相當多的物業公司利用物業的智能化設備,將通信網絡系統、Internet網絡和電話交換系統集為一體,為客戶和供應商搭建一個專業的信息服務平臺,實現了物業管理信息化,物業服務網絡化。讓服務供應方和需求方都能走上這個平臺,通過物業公司的組織,順利實現服務交易過程。物業公司首先可以利用現代信息網絡技術建立服務供應商的信息網絡,通過有效的評估并以契約的形式與供應商之間建立長期或短暫的合作關系,為業主及時提供各項專業服務。物業公司還可通過建立業主需求檔案,及時了解、掌握、挖掘業主的需求,以便為業主提供更廣泛的服務。

        物業公司要組織有效服務,必須充分利用三類資源。一是社會服務資源,社會上各類專營公司及商家均是提供專業服務的潛在供應商,只要是供應方在經營過程中和業主在消費過程中需要的,物業公司都能利用信息平臺造就用武之地。二是物業管理企業自身資源,即指自身所管理的物業的各類服務信息、服務設施設備的共享。三是業主資源。業主是一個龐大的消費群體,其消費需求是物業服務企業擴大經營的源源不斷的動力。高科技為物業管理企業組織服務資源提供了新的手段,可以在今后的物業管理和服務中發揮越來越大的作用。

        5、重要環節:招投標

        國務院2003年新頒布的《物業管理條例》指出:“國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業”。推行物業管理招投標制度是培育和規范物業管理市場,建立完善的社會化、專業化、市場化物業管理體制的必然趨勢。隨著這種公開、公平競爭機制的引入,對推動物業管理企業與市場接軌,提升物業管理服務質量,促進行業的資產重組、整合起到了推動作用。

        當前,物業管理市場的培育還有待加強。現有物業管理招投標形式尚不完善,不利于物業管理企業之間展開公平競爭。在市場形態方面,物業管理還缺少有形市場。各類經紀商、交易所、中介服務機構不夠健全,存在“有市無場”的狀態。通過規范的招投標方式挑選物業管理公司已是業主們的普遍心聲,同樣,通過市場競爭來承接物業也是管理水平較高的物業管理公司的共同心愿。

        物業管理市場的培育和發展,重要前提是要具有公平競爭的市場環境和機制。因此,物業管理主管部門要用市場觀念、市場機制來培育和發展物業管理市場,打破地區保護和區域壟斷,把先進的物業管理理念、模式和機制推向整個行業范圍,為發展商、業主選擇合適的管理者提供空間。物業管理企業要練好內功,增強綜合素質,遵守“游戲規則”,憑企業品牌影響和整體實力進入市場分享市場份額。通過將競爭引入法制化、規范化、科學化的軌道,創造公平、公正的物業管理招投標競爭環境,將是物業管理市場化發展的必然要求。

        而隨著物業管理市場化的成熟,各類市場中介服務機構也將不斷出現。如同其他市場體系一樣,物業管理招投標市場的發育和運行離不開一系列有效的服務體系,包括專業化的招投標中介、咨詢機構、物業管理評估機構、律師事務所和市場信息網絡系統。這些服務機構可以協助有關部門制定相關的物業管理招投標法規,為開發商和業主制訂合理科學的招標書,審定投標人的資質和能力,組織招投標活動,幫助政府部門實現監督作用,積極培育和營造出良好的物業管理市場環境。

        三、行業基本對策

        1、創建物業服務平臺

        國內外的實踐證明,為滿足專業化、社會化、市場化的物業服務需求,需要創建一個能夠更有效地連接企業和市場,企業和社會的平臺,即物業服務信息平臺,它是一種基于CTI技術的綜合信息服務系統。簡單地講,物業服務呼叫中心就是一種虛擬組織,它是企業間暫時的、動態的聯盟,它是通過協議與合作實現的存在。企業通過協議組成企業網,通過蓄積和共享資源,能夠在需要抓住某個市場機會時快速組建一個虛擬企業,并且共同來開發和利用這個市場機會,實現企業的共同發展。在平臺中所獲得的信息,是其他渠道無法比擬的。它集物業服務、咨詢、中介、商務、經營、信息傳播等多功能為一體,在造福于民的同時提高物業服務的附加值,促進物業服務行業整體水平的提高,以實現全行業跨越式發展。

        同時平臺的建立,使行業資源能夠整合并共享,專業服務公司和職業經理人也有了施展的空間。

        2、培育正確的服務理念,并在實踐中加以運用

        物業管理是一個特殊的服務行業,它不同于一般的生產制造企業,它經營和管理的,是一個既涉及自然科學又涉及人文科學乃至心理學、行為科學的廣泛領域。具體地說物業管理企業就是為物業的產權人和使用人提供服務,以提高物業的使用價值和經濟價值,營造一個良好的生活和工作環境。物業公司的產品是一種服務,更是一種理念。國內外先進物業企業的經驗告訴我們,現代物業的競爭就是理念的競爭,這是因為“企業理念的交流與傳播將成為衡量企業成功的決定性尺度”。對此每一個企業、每一個物業服務從業人員都應有一個清醒的認識。企業應把服務理念的培育當成第一要務,只有這樣才能綱舉目張,做好服務。

        ·                 推出物業行業整合機制,推進行業的整體發展。

        《中國物業管理條例》的出臺,對推進物業行業市場化進程具有里程碑意義,如《條例》推出的具有市場“進入機制”含義的“招投標”制度。相信隨著人們對《條例》的認識逐步加深以及《條例》本身的不斷完善,“進入機制”和“退出機制”將成為物業行業的一項“基本策略”。 在政府和行業的推動下,以行業內品牌企業為龍頭,對那些難以提高服務水平,不能進入市場參與競爭,物業服務能力差且自身難以改進的企業,通過市場的方法,以兼并、收購、“加盟”等進行整合,其目的在于讓業主享受到優質的物業服務,幫助品牌企業做大做強,推進物業服務市場化的總體進程。它的深遠意義還在于通過行業整合機制,培育能參與國際市場競爭的中國自己的名牌企業,推進城市國際化建設,促進城市的文明程度。這一“整合機制”在其他行業已廣泛實施,并收到了很好的效果。目前在我國物業行業中已經涌現出一批品牌企業,我們應該使這些資源能夠迅速地得到全行業的充分共享。所以推出物業行業的整合機制勢在必行。在實施過程中,一方面可以參照其他行業的成功經驗,另一方面可以結合物業服務的特點和企業的自身實際,逐步加以實施。

         

        贛ICP備14002564號-1
        899彩票 www.cbplanningpartners.com:乌拉特前旗| www.noticiasecuador.org:民丰县| www.puzzle-tours.com:广灵县| www.istanbulzemin.net:日照市| www.maizuyupen.com:仁怀市| www.cinplatcorporate.com:油尖旺区| www.szmedspa.com:神农架林区| www.142126.com:当雄县| www.buffetvabeach.com:田林县| www.andersonyoga.com:苏尼特左旗| www.xishimeiecuador.com:额尔古纳市| www.jhkangtai.com:旬邑县| www.iot-online.net:江口县| www.hhlbw.cn:佛学| www.rememberforeverphotography.com:普宁市| www.zajstone.com:双江| www.hmartusa.net:常熟市| www.13539929392.com:犍为县| www.nation-wide-building.com:辽阳县| www.ymt-tea.com:昌乐县| www.mchor.org:兴国县| www.ysygs.com:南昌市| www.rhgda.com:沁源县| www.mercadotecniaglobal.com:屯留县| www.nanaoyn.com:疏附县| www.coralclay.com:新绛县| www.bwpha.com:化州市| www.globalnj.com:怀来县| www.geyikmakinesi.com:鄯善县| www.viralinsocialmedia.com:南岸区| www.bac3d.com:莎车县| www.bobbysidenberg.com:九龙城区| www.misterkiru.com:昌乐县| www.lcompuserve.com:泰来县| www.gcyy-120.com:河津市| www.lowlf.com:偏关县| www.rlasurveys.org:天等县| www.thomasinjune.com:洛隆县| www.gztbyf.com:土默特右旗| www.web3key.com:信宜市| www.eldukedegreaser.com:蒙自县| www.imoglobalchance.com:中西区| www.teeshirtyeswekahn.com:望都县| www.liujianshufa.com:安徽省| www.ffgrx.cn:辽阳市| www.seasontip.com:金湖县| www.gx-dg.com:河津市| www.dlm-music.com:陇南市| www.sandersfieldtrees.org:儋州市| www.sz-jinxuan.com:伊金霍洛旗| www.bouge-ton-body.com:靖江市| www.bagusprint.com:克拉玛依市| www.cskurumsaltuketim.com:开阳县| www.coralgablesrealtor.com:彭泽县| www.alldownloadstuff.com:读书| www.weiyanwangluo.com:浦东新区| www.tvoy24.com:太保市| www.bymio.com:盱眙县| www.fnjsn.cn:鹰潭市| www.gtparking.com:凯里市| www.sijitc.com:林西县| www.byopi.com:天全县| www.7vwp.com:工布江达县| www.cbplanningpartners.com:仪征市| www.adapir.com:南开区| www.liyingbaobei.com:东城区| www.fnjsn.cn:高雄市| www.hg32789.com:旬阳县| www.dictionarios.com:格尔木市| www.vsexpesenok.net:沧州市| www.tvoy24.com:合江县| www.jllnt.com:丹阳市| www.yh9983.com:韩城市| www.braedenarnold.com:余姚市| www.lixiaoqiu.com:德庆县| www.rh2010.com:陵水| www.iphonecheckbook.com:会同县| www.wphammer.com:同心县| www.cnzqhc.com:文成县| www.auntcharlottes.com:茶陵县| www.jnslt.cn:安塞县| www.peregrinereads.org:苗栗市| www.077189.com:雷波县| www.quicksharehq.com:武功县|